El pasado 11 de marzo entró en vigor el Real Decreto-Ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos. Ante la aguda y prolongada crisis económica que nos afecta, el texto normativo establece mecanismos destinados –entre otros aspectos- a la reestructuración de la deuda hipotecaria de aquellas personas con extraordinarias dificultades para afrontar su pago.
Una de esas medidas -contenidas en el denominado Código de Buenas Prácticas que incorpora, como Anexo, el Real Decreto-ley- que los deudores hipotecarios podrán solicitar cuando la reestructuración y, en su caso, quita de la deuda hipotecaria sean insuficientes para regularizar su situación de morosidad, es la conocida como dación en pago de la vivienda hipotecada, siempre que esta sea la única vivienda en propiedad del deudor. Esta medida es de obligada aceptación por la entidad crediticia y tiene el efecto de cancelación total de la deuda.
La peculiaridad reside en que el deudor, en el momento de solicitar la dación en pago de la vivienda, tendrá la facultad de permanecer en la misma, en concepto de arrendatario, abonando una renta arrendaticia anual equivalente al tres por ciento del importe de la deuda en el momento de efectuarse la dación. A ese contrato de arrendamiento le será de aplicación el régimen jurídico de la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos, a excepción de las disposiciones relativas al plazo mínimo de duración del contrato y la actualización de la renta.
Respecto al plazo, a diferencia del régimen normativo general de los arrendamientos de vivienda que garantiza al inquilino un mínimo de cinco años de duración y eventuales prórrogas por otros tres años más, el real decreto-ley limita la duración de esos contratos derivados de la dación a dos años, sin derecho a prórroga, salvo acuerdo escrito de las partes.
En cuanto a la merced arrendaticia, establecida en los términos anteriormente expuestos, será susceptible de actualización para las anualidades correspondientes a las eventuales prórrogas acordadas por las partes y conforme a criterios de mercado. Indefinición esta que, con toda seguridad, será objeto de controversia.
Eso sí, si a los seis meses de iniciarse la vigencia del arrendamiento, el inquilino adeuda rentas de alquiler, la entidad bancaria o el tercero al que ésta designara en su momento como beneficiario de la dación en pago podrá iniciar el correspondiente procedimiento de desahucio. La misma facultad tendrá el “nuevo” arrendador para el caso de que el arrendatario no desaloje voluntariamente la vivienda transcurrido el plazo de dos años de duración del contrato, pudiendo reclamar como renta impagada la renta de mercado correspondiente a los meses de ocupación indebida del inmueble.
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