viernes, 16 de noviembre de 2012

MEDIDA TEMPORAL Y EXCEPCIONAL DE SUSPENSION DE LOS LANZAMIENTOS



Hoy, día 16 de noviembre de 2012, entra en vigor las medidas urgentes para reforzar la protección a los deudores hipotecarios recogidas en el Real Decreto-ley 27/2012, de 15 de noviembre (BOE núm. 276, Viernes 16 de noviembre de 2012).

El objeto fundamental de la norma es la suspensión,  previa acreditación de unas circunstancias tasadas, de los lanzamientos de las viviendas habituales hipotecadas a los deudores hipotecarios, cuando quien se hubiera adjudicado la misma tanto en un procedimiento judicial o extrajudicial de ejecución hipotecaria, sea el propio acreedor o persona que actúe por su cuenta, durante un plazo máximo de dos años.

Hemos de resaltar que la norma en modo alguno altera el procedimiento de ejecución hipotecaria y en consecuencia, los procedimientos en curso a fecha de hoy deben de seguir su tramitación normal hasta el momento procesal de la toma de posesión del inmueble. Es decir, si que habrá celebración de  la subasta  de la vivienda habitual hipotecada y si es un tercero, que no actúa en nombre del acreedor, el que se adjudica la vivienda, esta norma no es de aplicación.

También, hemos de decir, que sólo se suspenden los lanzamientos derivados de adjudicaciones en ejecuciones hipotecarias, no así cuando el lanzamiento sea consecuencia de la subasta de la vivienda habitual embargada por el impago de otras deudas.

En primer lugar, hemos de destacar la temporalidad de la medida y su carácter no inmediato.

Se suspenderá en cualquier momento el procedimiento judicial o extrajudicial (es decir, las ejecuciones hipotecarias que se realizan ante Notario) y antes de que se lleve a cabo la ejecución del lanzamiento, durante dos años a constar desde el 16 de noviembre de 2012, es decir hasta el 16 de noviembre de 2014, y respecto de todos los procedimientos de ejecución hipotecaria que se hubieran iniciado a la entrada en vigor de la citada norma.

La suspensión no es inmediata ya que es necesario que el deudor hipotecario mediante solicitud ante el Juzgado que conozca del procedimiento de ejecución hipotecaria o ante el Notario que conozca del procedimiento extrajudicial, presente una serie de documentos que acrediten las circunstancias, tasadas en la norma, y que se resumen en dos, la primera de tipo subjetivo, es decir, que el deudor se halle en uno de los supuestos de especial vulnerabilidad y la segunda de tipo objetivo, que son las económicas.

La norma enumera  como colectivos sociales en los que concurre el requisito subjetivo de especial vulnerabilidad, las familias numerosas, la unidad familiar monoparental con dos hijos a su cargo,  la unidad familiar de la que forme parte un menor de tres años, o tenga algún miembro discapacitado o dependiente, o en las que el deudor hipotecario se encuentre en situación de desempleo y haya agotado las prestaciones sociales, o en la que exista una victima de violencia de genero.

Junto con la concurrencia del requisito subjetivo de “especial vulnerabilidad”, debe concurrir y acreditarse las siguientes circunstancias económicas:

1) Que el conjunto de los ingresos de los miembros de la unidad familiar no supere el límite de tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples (IPREM). La norma entiende como unidad familiar a estos efectos al deudor, su cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita y los hijos, con independencia de su edad, que residan en la vivienda hipotecada, incluyendo los vinculados por una relación de tutela, guarda o acogimiento familiar. En consecuencia, el conjunto de ingresos no puede superar el límite de tres veces del IPREM para el 2012 que es: 532,51€ mensuales, 6.390,13€ anuales (en 12 pagas).  

IPREM2012 

LIMITE

MENSUAL
532,51 €
1.597,53 €
ANUAL 12 PAGAS
6.390,13 €
19.170,39 €








2) Que en los cuatro años anteriores al momento de la solicitud, la unidad familiar haya sufrido una alteración significativa de las circunstancias económicas, es decir que el esfuerzo que representa la carga hipotecaria sobre la renta familiar se haya multiplicado al menos 1,5.
3) Que la cuota hipotecaria sea superior al 50% de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar.
4) Que se trate de un crédito o préstamo con hipoteca que grave la única vivienda en propiedad del deudor y concedido para la adquisición de la misma. Por lo que, si la hipoteca garantiza un préstamo o crédito concedido para la adquisición de una segunda vivienda, o para la actividad empresarial, o para el consumo,.etc la medida no es aplicable, ni tampoco cuando el deudor tenga otra vivienda.

La finalidad de esta norma es que durante estos dos años de suspensión temporal y excepcional de los lanzamientos, el deudor hipotecario haya superado la situación de dificultad económica, pero nada dice sobre la posibilidad regulada en la Ley de Enjuiciamiento Civil  de continuar con la ejecución dineraria subsiguiente para el cobro del resto del crédito no cubierto con la subasta del bien hipotecado, que sigue devengando intereses de demora al tipo pactado en la escritura.

viernes, 2 de noviembre de 2012

EL ANTEPROYECTO DE LEY DE INTEGRACION DE COOPERATIVAS



El “Anteproyecto de Ley de fomento de la integración de cooperativas y de otras entidades asociativas de carácter agroalimentario” supone un importante paso para la reordenación de las estructuras productivas agrarias. Estamos viviendo una crisis económica muy profunda, pero en el campo se puede escuchar a los productores agrarios decir que ellos están en crisis desde mucho tiempo antes. La situación de los productores agrarios, particularmente en la comunidad valenciana, es muy preocupante. Las cooperativas agrarias están atomizadas y sus estructuras resultan insuficientes para alcanzar precios adecuados para los productores. Las actuales organizaciones de segundo grado, aunque aportan un importantísimo grado de mejora a la situación, se enfrentan siempre a la posible deslealtad de las propias cooperativas de primer grado que ocasionalmente aprovechan oportunidades puntuales para vender por fuera su producción, empujadas a ello por la necesidad de obtener liquidaciones mínimamente dignas (o más bien, lo menos indignas posible) para los socios. Los propios socios productores entran o salen de las cooperativas, o excluyen parte de sus campos mediante titularidades familiares u otras estratagemas, ante las dudas acerca de donde obtendrán mejor resultado para su producción.
Las cooperativas se formaron para que el productor no estuviese a merced del gran comerciante. Pero se ha alcanzado tal complejidad en el mercado que parece que sólo el gran comerciante pueda llegar a pagar un precio digno por una producción, pero, eso sí, no por toda la producción. En consecuencia nos encontramos con que una venta de la producción de un campo bien cuidado, que produce las variedades adecuadas y de calidad, puede encontrar en el comerciante privado su mejor salida, pero evidentemente el productor no tiene garantías de que eso vaya a ser así siempre ni, mucho menos, con toda su producción. Si se va a la cooperativa aspira a que, en principio, toda su producción tenga una salida u otra, aunque eso pueda suponer precios menores. Las cooperativas, muy atomizadas, no pueden competir con el gran comerciante en un mercado muy tensionado pues el mercado europeo (destino prioritario de nuestra producción) resulta accesible para la producción frutícola de cualquier parte del mundo, merced a las facilidades de transporte. Se ha convertido en un mercado extremadamente competitivo, dado el precio de la mano de obra de determinados países de origen y también el tamaño y posibilidades de mecanización de las explotaciones. Consecuencia de ello es que el comerciante, aunque pueda pagar mejor que las cooperativas, también paga precios bajos, para reducir sus costes y entrar en competitividad en aquél mercado, y las cooperativas, en peor condición de competitividad, y peor relación calidad-eficiencia, acaban padeciendo la obligación de liquidar a sus socios precios irrisorios o incluso, como ha llegado a suceder, liquidaciones negativas.
En este entorno ¿qué pretende la nueva ley?. Nuestra producción agrícola sobrevive en muchos casos gracias a las ayudas públicas que se han venido recibiendo. La nueva Ley pretende condicionar la recepción de las ayudas a procesos de concentración en el entorno cooperativo agrario que ayuden a salvar las reticencias existentes. Ello lo enfoca en tres frentes:
1.- Con la creación de la figura de las ENTIDADES ASOCIATIVAS PRIORITARIAS. Están tendrán ámbito de actuación supra-autonómico, lo que ya nos da una idea de la dimensión que deberán tener. Serán por tanto grandes operadores, pero añaden una cualificación muy importante: deberán llevar a cabo la comercialización conjunta de la totalidad de la producción aportada por las entidades asociativas y los productores que la integren. Y esta obligación se refuerza con la obligación de que los productores, estén asociados directamente o a través de otras entidades asociativas, deberán tener la obligación de entregar la totalidad de su producción para su comercialización en común. Se pone coto a la infidelidad, de modo que o estás dentro o estás fuera, no a medias. Además, para asegurar que sean operadores que tienen capacidad de competir, deberán reunir la característica de facturar un mínimo que se determinará reglamentariamente. Por tanto estamos hablando de grandes entidades dedicadas a la comercialización, y empiezan a surgir preguntas que habrá que aclarar una vez se desarrolle la norma como, por ejemplo, si una entidad asociativa prioritaria tiene que alcanzar el mínimo en todas y cada una de las producciones a las que dedique su actividad, lo que obligaría tal vez a la especialización.
Las ayudas y subvenciones en las que tendrán preferencia estas entidades serán las destinadas a:
a)    Inversiones materiales o inmateriales destinadas a mejorar procedimientos de gestión y comercialización
b)    Actividades formativas y de cooperación
c)     Contratación de pólizas asociativas de seguros y coberturas específicas en Seguros Agrarios Combinados
d)    Internacionalización, promoción e I+D+i
e)    Acceso preferente a líneas ICO
f)     Actuaciones de los Programas de Desarrollo Rural
g)     Otras ayudas de las que puedan ser beneficiarias
2.- El segundo frente se centra en aquellas entidades que a su vez se integren en las entidades asociativas reconocidas como prioritarias. Aquí bajamos del escalón del “comercializador” (que es al que se le declarará “prioritario”), al escalón del “transformador” (los almacenes), que para tener también derecho a ese trato preferencial, deberá estar integrado en una entidad asociativa prioritaria. Esto va a suponer que las cooperativas de base prescindan de “comerciales”, por cuanto van a tener que comercializar toda su producción a través de la entidad “prioritaria”, puesto que si no lo hacen, se quedarán sin subvenciones. Estas entidades pueden tener en principio cualquier dimensión; por tanto, las cooperativas locales pueden subsistir, pero como meros almacenes de transformación. Ello debería conllevar que las “entidades prioritarias” marquen a sus entidades asociadas la política de inversiones e instalaciones, para alcanzar la eficiencia y calidad adecuadas en la fase de transformación y tratamiento de la producción, por lo que muchas organizaciones acabarán por perder su sentido al requerirse la concentración de almacenes. Por tanto, también aquí se deberá producir un fenómeno de concentración cooperativa, lo que se puede alcanzar mediante cooperativas de segundo grado si se quiere mantener la personalidad por razones de otro tipo de instalaciones o servicios que realizan las cooperativas de base, o mediante la fusión de cooperativas.
Las subvenciones y ayudas preferentes para estas entidades serán en materia de:
a)    inversiones materiales o inmateriales destinadas a mejorar los procedimientos de gestión y transformación (fijémonos en la diferencia, aquí hablamos de transformación, en las de las prioritarias se habla de comercialización, dada la asignación de cada papel a cada tipo de entidad)
b)    acceso a actividades formativas, de asesoramiento y de asistencia técnica
c)     Contratación de pólizas asociativas de seguros y coberturas específicas en Seguros Agrarios Combinados
d)    Acceso a programas de  I+D+i y nuevas tecnologías
e)    Otras ayudas que se determinen reglamentariamente
3.-Finalmente el tercer frente que acomete la ley es el del productor. También en aquellos casos en los que existen ayudas directas a los productores tendrán preferencia los que estén integrados en entidades asociativas “prioritarias” o en entidades que se integren a su vez en éstas. Al productor se le obliga a que entregue toda su producción. A cambio tendrá preferencia en subvenciones y ayudas relacionadas con:
a)    adjudicación de superficies agrarias realizadas por las administraciones públicas
b)    contrataciones de seguros agrarios combinados
c)     acceso a actividades formativas
d)    mejora de estructuras agrarias de producción
e)    programas de ordenación de producciones agrarias
f)     asignación de cuotas o derechos en reservas nacionales
g)     actuaciones de I+D+i y nuevas tecnologías
h)    otras que se determinen reglamentariamente
Por tanto, se crean una serie de preferencias que pretenden estimular una estructura vertical en la que la comercialización quede reservada a grandes entidades “supra-autonómicas”, la elaboración pueda mantenerse en estructuras locales, comarcales o regionales que, en todo caso, deben renunciar a toda comercialización a favor de aquellas otras en las que se han de integrar, y en la que el productor encamine toda su producción a ese circuito.
¿Será suficiente esta norma? Puede ser un buen empujón, pero hay que asegurarse que el escalón productivo alcanza también sus dimensiones óptimas. La ley no le da a la entidad “prioritaria” el control sobre las entidades que la integran, por lo que habrá que trabajar para superar reticencias y que en la fase de “transformación”, también se produzca integración de almacenes. Aunque se ha dicho que los personalismos son los que han dificultado esas integraciones, si bien es cierto que en algunos casos puede ser así, ahí intervienen muchos factores a tratar: miembros de los consejos rectores que se enfrentan al problema humano de las plantillas que hay que redimensionar, recelos sobre la calidad de las instalaciones a las que hay que redirigir la producción, etc… Por tanto ahí hay que trabajar con mucha profesionalidad para llegar al convencimiento de los Consejos Rectores y lograr que el escalón de la transformación sea eficiente y de calidad.
También hay que acometer cambios en las propias explotaciones. Hay formas, con la tecnología moderna, en las que sin renunciar a la propiedad de la tierra se puede acometer la creación de explotaciones más grandes. La eficiencia en el campo es fundamental, pues sólo así la entidad prioritaria (responsable de la comercialización) podrá canalizar instrucciones eficientes para que la producción sea de la calidad demandada por el mercado y en el momento adecuado. La parcelación del campo valenciano es tremendamente improductiva, pero el derecho moderno y la tecnología actual nos puede permitir formas de acometer concentraciones respetuosas con el sentido de la propiedad del agricultor valenciano.
En Carrau Corporación tenemos vocación por trabajar en este redimensionamiento del sector productivo agrario valenciano. Nuestra experiencia en el sector cooperativo y disponer de profesionales en los ámbitos jurídico y económico que pueden cubrir todas las necesidades, nos sitúan ante la responsabilidad de colaborar activamente en este programa.