NOVEDADES LEGISLATIVAS PARA LA AGRICULTURA

Este verano de 2013 nos trae novedades, por distintas vías, para la regulación del mundo agrario.

Por un lado la Generalitat Valenciana publicó el pasado 31 de julio la Ley 3/2013 de los Contratos y otras Relaciones Jurídicas Agrarias. Y a su vez, el BOE de 3 de agosto, nos trajo dos nuevas leyes, la Ley 12/2013 de medidas para mejorar el funcionamiento de la cadena alimentaria, y la Ley 13/2013 de fomento de la integración de cooperativas y de otras entidades asociativas de carácter agroalimentario.

La Ley valenciana 3/2013 ha traído a texto legal figuras tradicionales de la contratación en el campo valenciano, como es la “venda a ull” y la “venda al pes o per arrobat”. Creo que es una acertada política plasmar en leyes tradiciones jurídicas valencianas, por cuanto son usos que, reforzados por un texto legal, se reconducen y ayudan a proteger la posición contractual del más débil, el agricultor.  Con ello ha regulado el papel que realizan el corredor y el “alfarrassador”, recogiendo así prácticas inveteradas que merecen ese reconocimiento. De paso revisa la regulación de los arrendamientos históricos valencianos, acomodándola a las sentencias que han venido dictando los tribunales. Dedica asimismo un título a un tema con menor trascendencia, la regulación de los censos  que aun queden en nuestra Comunidad. Y, finalmente, recoge una práctica tradicional de nuestros campos, los trabajos de buena vecindad, dando cuerpo legal al conocido como “dret a tornallom”, iniciativa legislativa que va dirigida a evitar confusiones sobre estos trabajos mutuos que se prestan en muchos campos valencianos.

La Ley estatal 12/2013 inicia un proceso de regulación de funcionamiento de la cadena de contratación en el sector alimentario. Pretende mejorar la competitividad en el sector, pero también fortalecer al sector productor y conseguir u mayor equilibrio y transparencia en las relaciones comerciales. Para ello regula especialmente los llamados “contratos alimentarios” que a partir de ahora se deberán someter a los requisitos establecidos en dicha Ley. Prohíbe determinadas prácticas comerciales abusivas. Y Regula la creación de un Código de Buenas Prácticas en la Contratación Alimentaria. Establece un Observatorio de la cadena Alimentaria que deberá efectuar un seguimiento tanto del funcionamiento de este mercado, como de los precios. Y establece una regulación de infracciones y sanciones en la contratación alimentaria. Todo ello con una modificación de la normativa reguladora de las Organizaciones interprofesionales agroalimentarias.

Finalmente la Ley estatal 13/2013 presenta un conjunto de medidas con la intención de fomentar procesos de integración de cooperativas y de otras entidades asociativas de carácter agroalimentario. Para ello regula la figura de las Entidades Asociativas Prioritarias, que tendrán preferencia para la obtención de ayudas públicas en este sector. Esta Ley plantea un reto a un sector muy atomizado que debe dar pasos para integrarse y lograr mejores instrumentos societarios para defender las necesidades de los productores. Debe ser el banderazo de salida para procesos de integración que pueden ser tanto plenamente formales (procesos de fusión) como manteniendo personalidades jurídicas locales (a través de cooperativas de segundo grado y otras formas asociativas), pero que en todo caso deberán responder a un pleno compromiso de puesta en común de la totalidad de la producción.

LA NUEVA REFORMA DE LA LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL

El pasado 28 de junio entró en vigor la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración, y renovación urbanas. Entre los textos legales que son objeto de modificación figura la Ley de Propiedad Horizontal, haciendo especial hincapié en el sistema de adopción de acuerdos por parte de las juntas de propietarios, materia siempre controvertida y que ha sido objeto ya de diversas redacciones.
Las líneas fundamentales de la reforma son las siguientes:
 • Ampliación del ámbito de aplicación de la ley.- 
El artículo 2 de la Ley amplía el ámbito de aplicación de la misma a las entidades urbanísticas de conservación y a las subcomunidades, entendiendo por tales las constituidas por propietarios que disponen, en régimen comunitario y para su uso y disfrute exclusivo, de elementos o servicios comunes dotados de unidad e independencia funcional o económica. 
En los últimos años, esta forma de comunidad ha sido frecuente en inmuebles destinados a plazas de aparcamiento o garaje, cuyo uso resulta independiente de la vivienda o local existente en el mismo edificio o en otro anejo. La progresiva aparición de complejos inmobiliarios dotados de instalaciones deportivas o de ocio y cuyo uso y disfrute pudiera limitarse, por ejemplo, a los propietarios de viviendas excluyendo a los de locales de negocio o, a la inversa, ampliarse a personas ajenas a la comunidad de viviendas y/o locales, podría ser otro ejemplo de subcomunidad.
 • Créditos preferentes a favor de la Comunidad.-
 Importante aspecto de la reforma. Se amplían de uno a TRES los años en los que un crédito de la comunidad, derivado de la obligación de contribuir al sostenimiento de los gastos generales del edificio, tiene la condición de preferente. En consecuencia, quien compra una vivienda o local de negocio debe saber que el inmueble adquirido responde de las deudas con la comunidad de propietarios hasta el límite de la parte vencida de la anualidad en la que tenga lugar la adquisición y los tres años anteriores. 
 • Actuaciones obligatorias que no requieren autorización de la junta de propietarios.-
 Sin duda, uno de los ítems de la reforma y que acarreará polémica e intensos debates en las juntas de propietarios. Y es que, a tenor de lo dispuesto por la nueva redacción del artículo 10 LPH, NO requerirán acuerdo previo de las juntas de propietarios y, por tanto, serán obligatorias las siguientes actuaciones: 
- Además de las obras necesarias para el adecuado sostenimiento y conservación del inmueble y los servicios e instalaciones comunes (ya contemplada en la anterior redacción), aquellos trabajos y obras relativos al ornato y los que vengan impuestos por la Administración por razón del deber legal de conservación. 
 - Obras y actuaciones que garanticen la adecuada accesibilidad al inmueble; las requeridas por propietarios en cuya vivienda o local vivan, trabajen o presten servicios voluntarios personas con discapacidad o mayores de setenta años. Se incluye la mención expresa a la instalación de rampas y ascensores y se aclara que el hecho de que el coste de las obras exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes (una vez descontadas las subvenciones públicas) no eliminará el carácter obligatorio de las mismas.
 - Ocupación de elementos comunes del inmueble durante el tiempo que duren las precedentes obras. Otra de las novedades de la nueva redacción de este precepto.
 - Construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración estructural o de fábrica del edificio o de las cosas comunes y Constitución de un complejo inmobiliario, en caso de rehabilitación o regeneración y renovación urbanas.
 - División material de pisos o locales y sus anejos, aumento o disminución de su superficie por agregación o segregación, en caso de rehabilitación o renovación y regeneración urbanas. 
A excepción del último grupo de actuaciones, todas las demás serán costeadas por todos los propietarios, si bien la Junta determinará la distribución y forma de pago de la derrama. 
• Actuaciones que requerirán autorización administrativa previa.- 
- Constitución y modificación del denominado “complejo inmobiliario”, consistente en aquella propiedad inmobiliaria en la que se distingan elementos privativos de titularidad exclusiva y elementos comunes cuya titularidad corresponda, porcentualmente, a quienes en cada momento sean titulares de los elementos privativos.
 - Previa aprobación en Junta por las tres quintas partes del total de los propietarios que representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, la división material de pisos o locales y sus anejos para formar otros más reducidos e independientes; aumento de superficie por agregación de colindantes o disminución por segregación de alguna parte; construcción de nuevas plantas, cerramiento de terrazas y modificación de la envolvente para mejorar la eficiencia energética. En este segundo caso, los propietarios afectados tendrán derecho a una indemnización a determinar de común acuerdo con la junta de propietarios, con la precitada mayoría de tres quintos. 
• Régimen de adopción de acuerdos. 
- Sin duda, la modificación más importante afecta al artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal, que pasa de tener cuatro a once apartados. A destacar: - Se especifica que la unanimidad para la adopción de acuerdos que impliquen aprobación o modificación del título constitutivo o estatutos de la Comunidad deberá ser doble: de propietarios y de cuotas de participación.
 - Requieren el voto favorable de tres quintas partes de propietarios que representen las tres quintas partes de las cuotas de participación: los acuerdos para realizar innovaciones, nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos ni exigibles para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, siempre que la cuota de instalación exceda de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes. 
 - Requerirán el voto favorable de un tercio de propietarios que representen un tercio de las cuotas de participación: los acuerdos para la instalación y adaptación de infraestructuras comunes para el acceso a los servicios de telecomunicación; instalación de sistemas comunes o privativos de aprovechamiento de energías renovables o de infraestructuras para acceder a nuevos suministros energéticos colectivos; establecimiento o supresión de los servicios de portería, conserjería o vigilancia; arrendamiento de elementos comunes y establecimiento o supresión de equipos o sistemas que tengan por finalidad mejorar la eficiencia energética o hídrica del inmueble.
 - Requerirán mayoría simple de propietarios que representen mayoría de cuotas de participación: los acuerdos para la realización de obras o establecimiento de servicios comunes que tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o la movilidad de las personas con discapacidad; en todo caso, el establecimiento del servicio de ascensor; igualmente, el resto de acuerdos sobre materias no especificadas anteriormente. 
En definitiva, una reforma encaminada a agilizar la vida de las Comunidades de Propietarios, especialmente en lo que concierne a la adopción de acuerdos relativos a actuaciones que, aún afectando al título constitutivo o a los estatutos, compete realmente autorizar o exigir a la Administración y que, anteriormente, requerían unanimidad o mayorías muy cualificadas.

EL NUEVO MARCO NORMATIVO DE LOS ARRENDAMIENTOS URBANOS

El pasado 6 de junio entró en vigor la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado de alquiler de viviendas. En dicho texto legal son objeto de modificación las vigentes leyes de arrendamientos urbanos y de enjuiciamiento civil.

Destacamos, como más relevantes, los siguientes aspectos prácticos de la reforma:

MODIFICACIÓN DE LA LEY DE ARRENDAMIENTOS URBANOS

·         Contratos de arrendamiento de vivienda.-

La reforma apuesta por la priorización de la voluntad de las partes (antes había que someterse a normas de aplicación imperativa) dentro del marco normativo del título II de la ley.           

-       DURACIÓN MÍNIMA: Se reduce la duración mínima de los contratos a TRES AÑOS (un año inicial más dos de prórroga), a diferencia de la regulación  anterior que era de cinco años.

-       EXCEPCIÓN A LA PRÓRROGA OBLIGATORIA: el propietario podrá recuperar la vivienda para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o adopción o para el cónyuge en casos de separación, divorcio o nulidad, una vez transcurrida la primera anualidad, siempre que lo comunique con un mínimo de dos meses de antelación a la fecha en que vaya a necesitar el inmueble.   

-       PRÓRROGA TÁCITA: Se reduce dicha prórroga de tres a un año, y tiene lugar una vez cumplidos los tres primeros años de contrato y si ninguna de las partes notifica a la otra su voluntad de no renovar el contrato con una antelación mínima de treinta días a dicha fecha.

-       NOTIFICACIONES ENTRE PARTES: se introduce la novedad de permitir comunicaciones a direcciones electrónicas, siempre que exista certeza de la autenticidad, envío y recepción de la comunicación.

-       DESISTIMIENTO DEL ARRENDATARIO: una vez transcurridos seis meses de vigencia del contrato y con independencia de la duración contractual pactada, el arrendatario podrá desistir del arrendamiento siempre que lo comunique a la propiedad con una antelación mínima de treinta días. En tal caso, cabe la posibilidad de que las partes pacten una indemnización para el arrendador equivalente a una mensualidad de renta por cada año que reste para la finalización del contrato o, en su caso, la parte proporcional correspondiente si restara menos de un año para la expiración del contrato. Pero hay que resaltar que esta indemnización no es obligatoria sino que debe ser pactada expresamente.

-       ENAJENACIÓN DE LA VIVIENDA ARRENDADA: quien compre una vivienda arrendada sólo quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador y, por tanto,  a respetar el contrato de arrendamiento si este se hallase inscrito en el Registro de la Propiedad con anterioridad a la transmisión de la finca.

-       ACTUALIZACIÓN DE LA RENTA DE ALQUILER: una de las novedades de la ley es que la renta de alquiler se actualice en los términos que pacten las partes y no obligatoriamente con arreglo al incremento o disminución que hubiera sufrido en la anualidad anterior el índice de Precios de Consumo., sistema de actualización que se aplicará en defecto de aquél pacto. 

-       MODO DE PAGO DE LA RENTA: se introduce la posibilidad de que la obligación de pago de la renta se pueda reemplazar, total o parcialmente y durante un plazo determinado, por la realización de obras de reforma o rehabilitación pactadas con la propiedad.

-       RESOLUCIÓN DE ARRENDAMIENTOS INSCRITOS EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD: tratándose de este tipo de arrendamientos, si se hubiera estipulado en el contrato que este quedará resuelto por falta de pago de la renta con la obligación de restituir inmediatamente el inmueble, la resolución tendrá lugar de pleno derecho mediante requerimiento notarial o judicial instando al pago o cumplimiento y sin que medie contestación en los diez días hábiles siguientes o se conteste aceptando la resolución.

-       ARRENDAMIENTOS PREEXISTENTES: los contratos de arrendamiento sometidos a la ley del 94 continuarán rigiéndose por su régimen jurídico, si bien, por expreso acuerdo de las partes, podrán adaptarse al nuevo régimen jurídico.

·         Contratos de arrendamiento para uso distinto de vivienda.-   

La única novedad es que se incorpora, como causa de resolución de los contratos, la realización de daños causados dolosamente en la finca o de obras no consentidas por el arrendador cuando el consentimiento de este sea necesario, anteriormente aplicable sólo a los arrendamientos de vivienda.

MODIFICACIÓN DE LA LEY DE ENJUICIAMIENTO CIVIL

La presente modificación pretende agilizar los procedimientos de desahucio, si bien la reforma reviste un carácter más técnico que práctico. Eso sí, no se aplica a los procesos judiciales actualmente en trámite. Se introducen las siguientes reformas procesales de interés:

1ª) Adelanta el señalamiento del lanzamiento de la vivienda o local de negocio al momento en el que el arrendatario no haya atendido el requerimiento de pago o no comparezca en el procedimiento para oponerse o allanarse al mismo. Por tanto, ya no será necesario que el demandante, en estos casos, inste la ejecución.

2ª) Se amplía la no necesidad de publicar edictos en el Boletín Oficial de la Comunidad Autónoma o del Estado a los procesos de desahucio en los que se acumule la acción de reclamación de rentas y cantidades debidas. Hasta ahora sólo era en procedimientos en los que la Sentencia no tenga efectos de cosa juzgada.

3ª) En el acto material del lanzamiento y con el fin de evitar demoras bastará la presencia de un único funcionario, quien podrá solicitar el auxilio de la fuerza pública.

Finalmente, resaltamos también que la reforma crea el Registro de Sentencias firmes de impagos de rentas de alquiler, cuya finalidad es ofrecer públicamente información sobre la identidad de las personas condenadas por sentencia firme en procedimientos de desahucio, información que será suministrada a este Registro por los secretarios judiciales.