LA NUEVA REFORMA DE LA LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL

El pasado 28 de junio entró en vigor la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración, y renovación urbanas. Entre los textos legales que son objeto de modificación figura la Ley de Propiedad Horizontal, haciendo especial hincapié en el sistema de adopción de acuerdos por parte de las juntas de propietarios, materia siempre controvertida y que ha sido objeto ya de diversas redacciones.
Las líneas fundamentales de la reforma son las siguientes:
 • Ampliación del ámbito de aplicación de la ley.- 
El artículo 2 de la Ley amplía el ámbito de aplicación de la misma a las entidades urbanísticas de conservación y a las subcomunidades, entendiendo por tales las constituidas por propietarios que disponen, en régimen comunitario y para su uso y disfrute exclusivo, de elementos o servicios comunes dotados de unidad e independencia funcional o económica. 
En los últimos años, esta forma de comunidad ha sido frecuente en inmuebles destinados a plazas de aparcamiento o garaje, cuyo uso resulta independiente de la vivienda o local existente en el mismo edificio o en otro anejo. La progresiva aparición de complejos inmobiliarios dotados de instalaciones deportivas o de ocio y cuyo uso y disfrute pudiera limitarse, por ejemplo, a los propietarios de viviendas excluyendo a los de locales de negocio o, a la inversa, ampliarse a personas ajenas a la comunidad de viviendas y/o locales, podría ser otro ejemplo de subcomunidad.
 • Créditos preferentes a favor de la Comunidad.-
 Importante aspecto de la reforma. Se amplían de uno a TRES los años en los que un crédito de la comunidad, derivado de la obligación de contribuir al sostenimiento de los gastos generales del edificio, tiene la condición de preferente. En consecuencia, quien compra una vivienda o local de negocio debe saber que el inmueble adquirido responde de las deudas con la comunidad de propietarios hasta el límite de la parte vencida de la anualidad en la que tenga lugar la adquisición y los tres años anteriores. 
 • Actuaciones obligatorias que no requieren autorización de la junta de propietarios.-
 Sin duda, uno de los ítems de la reforma y que acarreará polémica e intensos debates en las juntas de propietarios. Y es que, a tenor de lo dispuesto por la nueva redacción del artículo 10 LPH, NO requerirán acuerdo previo de las juntas de propietarios y, por tanto, serán obligatorias las siguientes actuaciones: 
- Además de las obras necesarias para el adecuado sostenimiento y conservación del inmueble y los servicios e instalaciones comunes (ya contemplada en la anterior redacción), aquellos trabajos y obras relativos al ornato y los que vengan impuestos por la Administración por razón del deber legal de conservación. 
 - Obras y actuaciones que garanticen la adecuada accesibilidad al inmueble; las requeridas por propietarios en cuya vivienda o local vivan, trabajen o presten servicios voluntarios personas con discapacidad o mayores de setenta años. Se incluye la mención expresa a la instalación de rampas y ascensores y se aclara que el hecho de que el coste de las obras exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes (una vez descontadas las subvenciones públicas) no eliminará el carácter obligatorio de las mismas.
 - Ocupación de elementos comunes del inmueble durante el tiempo que duren las precedentes obras. Otra de las novedades de la nueva redacción de este precepto.
 - Construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración estructural o de fábrica del edificio o de las cosas comunes y Constitución de un complejo inmobiliario, en caso de rehabilitación o regeneración y renovación urbanas.
 - División material de pisos o locales y sus anejos, aumento o disminución de su superficie por agregación o segregación, en caso de rehabilitación o renovación y regeneración urbanas. 
A excepción del último grupo de actuaciones, todas las demás serán costeadas por todos los propietarios, si bien la Junta determinará la distribución y forma de pago de la derrama. 
• Actuaciones que requerirán autorización administrativa previa.- 
- Constitución y modificación del denominado “complejo inmobiliario”, consistente en aquella propiedad inmobiliaria en la que se distingan elementos privativos de titularidad exclusiva y elementos comunes cuya titularidad corresponda, porcentualmente, a quienes en cada momento sean titulares de los elementos privativos.
 - Previa aprobación en Junta por las tres quintas partes del total de los propietarios que representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, la división material de pisos o locales y sus anejos para formar otros más reducidos e independientes; aumento de superficie por agregación de colindantes o disminución por segregación de alguna parte; construcción de nuevas plantas, cerramiento de terrazas y modificación de la envolvente para mejorar la eficiencia energética. En este segundo caso, los propietarios afectados tendrán derecho a una indemnización a determinar de común acuerdo con la junta de propietarios, con la precitada mayoría de tres quintos. 
• Régimen de adopción de acuerdos. 
- Sin duda, la modificación más importante afecta al artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal, que pasa de tener cuatro a once apartados. A destacar: - Se especifica que la unanimidad para la adopción de acuerdos que impliquen aprobación o modificación del título constitutivo o estatutos de la Comunidad deberá ser doble: de propietarios y de cuotas de participación.
 - Requieren el voto favorable de tres quintas partes de propietarios que representen las tres quintas partes de las cuotas de participación: los acuerdos para realizar innovaciones, nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos ni exigibles para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, siempre que la cuota de instalación exceda de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes. 
 - Requerirán el voto favorable de un tercio de propietarios que representen un tercio de las cuotas de participación: los acuerdos para la instalación y adaptación de infraestructuras comunes para el acceso a los servicios de telecomunicación; instalación de sistemas comunes o privativos de aprovechamiento de energías renovables o de infraestructuras para acceder a nuevos suministros energéticos colectivos; establecimiento o supresión de los servicios de portería, conserjería o vigilancia; arrendamiento de elementos comunes y establecimiento o supresión de equipos o sistemas que tengan por finalidad mejorar la eficiencia energética o hídrica del inmueble.
 - Requerirán mayoría simple de propietarios que representen mayoría de cuotas de participación: los acuerdos para la realización de obras o establecimiento de servicios comunes que tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o la movilidad de las personas con discapacidad; en todo caso, el establecimiento del servicio de ascensor; igualmente, el resto de acuerdos sobre materias no especificadas anteriormente. 
En definitiva, una reforma encaminada a agilizar la vida de las Comunidades de Propietarios, especialmente en lo que concierne a la adopción de acuerdos relativos a actuaciones que, aún afectando al título constitutivo o a los estatutos, compete realmente autorizar o exigir a la Administración y que, anteriormente, requerían unanimidad o mayorías muy cualificadas.