EL NUEVO MARCO NORMATIVO DE LOS ARRENDAMIENTOS URBANOS

El pasado 6 de junio entró en vigor la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado de alquiler de viviendas. En dicho texto legal son objeto de modificación las vigentes leyes de arrendamientos urbanos y de enjuiciamiento civil.

Destacamos, como más relevantes, los siguientes aspectos prácticos de la reforma:

MODIFICACIÓN DE LA LEY DE ARRENDAMIENTOS URBANOS

·         Contratos de arrendamiento de vivienda.-

La reforma apuesta por la priorización de la voluntad de las partes (antes había que someterse a normas de aplicación imperativa) dentro del marco normativo del título II de la ley.           

-       DURACIÓN MÍNIMA: Se reduce la duración mínima de los contratos a TRES AÑOS (un año inicial más dos de prórroga), a diferencia de la regulación  anterior que era de cinco años.

-       EXCEPCIÓN A LA PRÓRROGA OBLIGATORIA: el propietario podrá recuperar la vivienda para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o adopción o para el cónyuge en casos de separación, divorcio o nulidad, una vez transcurrida la primera anualidad, siempre que lo comunique con un mínimo de dos meses de antelación a la fecha en que vaya a necesitar el inmueble.   

-       PRÓRROGA TÁCITA: Se reduce dicha prórroga de tres a un año, y tiene lugar una vez cumplidos los tres primeros años de contrato y si ninguna de las partes notifica a la otra su voluntad de no renovar el contrato con una antelación mínima de treinta días a dicha fecha.

-       NOTIFICACIONES ENTRE PARTES: se introduce la novedad de permitir comunicaciones a direcciones electrónicas, siempre que exista certeza de la autenticidad, envío y recepción de la comunicación.

-       DESISTIMIENTO DEL ARRENDATARIO: una vez transcurridos seis meses de vigencia del contrato y con independencia de la duración contractual pactada, el arrendatario podrá desistir del arrendamiento siempre que lo comunique a la propiedad con una antelación mínima de treinta días. En tal caso, cabe la posibilidad de que las partes pacten una indemnización para el arrendador equivalente a una mensualidad de renta por cada año que reste para la finalización del contrato o, en su caso, la parte proporcional correspondiente si restara menos de un año para la expiración del contrato. Pero hay que resaltar que esta indemnización no es obligatoria sino que debe ser pactada expresamente.

-       ENAJENACIÓN DE LA VIVIENDA ARRENDADA: quien compre una vivienda arrendada sólo quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador y, por tanto,  a respetar el contrato de arrendamiento si este se hallase inscrito en el Registro de la Propiedad con anterioridad a la transmisión de la finca.

-       ACTUALIZACIÓN DE LA RENTA DE ALQUILER: una de las novedades de la ley es que la renta de alquiler se actualice en los términos que pacten las partes y no obligatoriamente con arreglo al incremento o disminución que hubiera sufrido en la anualidad anterior el índice de Precios de Consumo., sistema de actualización que se aplicará en defecto de aquél pacto. 

-       MODO DE PAGO DE LA RENTA: se introduce la posibilidad de que la obligación de pago de la renta se pueda reemplazar, total o parcialmente y durante un plazo determinado, por la realización de obras de reforma o rehabilitación pactadas con la propiedad.

-       RESOLUCIÓN DE ARRENDAMIENTOS INSCRITOS EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD: tratándose de este tipo de arrendamientos, si se hubiera estipulado en el contrato que este quedará resuelto por falta de pago de la renta con la obligación de restituir inmediatamente el inmueble, la resolución tendrá lugar de pleno derecho mediante requerimiento notarial o judicial instando al pago o cumplimiento y sin que medie contestación en los diez días hábiles siguientes o se conteste aceptando la resolución.

-       ARRENDAMIENTOS PREEXISTENTES: los contratos de arrendamiento sometidos a la ley del 94 continuarán rigiéndose por su régimen jurídico, si bien, por expreso acuerdo de las partes, podrán adaptarse al nuevo régimen jurídico.

·         Contratos de arrendamiento para uso distinto de vivienda.-   

La única novedad es que se incorpora, como causa de resolución de los contratos, la realización de daños causados dolosamente en la finca o de obras no consentidas por el arrendador cuando el consentimiento de este sea necesario, anteriormente aplicable sólo a los arrendamientos de vivienda.

MODIFICACIÓN DE LA LEY DE ENJUICIAMIENTO CIVIL

La presente modificación pretende agilizar los procedimientos de desahucio, si bien la reforma reviste un carácter más técnico que práctico. Eso sí, no se aplica a los procesos judiciales actualmente en trámite. Se introducen las siguientes reformas procesales de interés:

1ª) Adelanta el señalamiento del lanzamiento de la vivienda o local de negocio al momento en el que el arrendatario no haya atendido el requerimiento de pago o no comparezca en el procedimiento para oponerse o allanarse al mismo. Por tanto, ya no será necesario que el demandante, en estos casos, inste la ejecución.

2ª) Se amplía la no necesidad de publicar edictos en el Boletín Oficial de la Comunidad Autónoma o del Estado a los procesos de desahucio en los que se acumule la acción de reclamación de rentas y cantidades debidas. Hasta ahora sólo era en procedimientos en los que la Sentencia no tenga efectos de cosa juzgada.

3ª) En el acto material del lanzamiento y con el fin de evitar demoras bastará la presencia de un único funcionario, quien podrá solicitar el auxilio de la fuerza pública.

Finalmente, resaltamos también que la reforma crea el Registro de Sentencias firmes de impagos de rentas de alquiler, cuya finalidad es ofrecer públicamente información sobre la identidad de las personas condenadas por sentencia firme en procedimientos de desahucio, información que será suministrada a este Registro por los secretarios judiciales.