El Procedimiento Judicial de ejecución de préstamos hipotecarios, en los que se distingue una obligación personal (el préstamo del dinero) y una obligación real y accesoria ( la garantía del bien hipotecado), se regula en la Ley de Enjuiciamiento Civil como un procedimiento de ejecución autónomo que comparte la regulación legal de los procesos ejecución y en especial, la suya propia, prevista en los artículos 681 a 698 del texto legal.
Siguiendo el proceso su cauce legal, éste desemboca en la subasta del bien hipotecado, acto procesal en el que pueden concurrir postores o no. Para este segundo caso, el artículo 671 de la precitada norma determina que "Si en el acto de la subasta no hubiese ningún postor, podrá el acreedor pedir la adjudicación de los bienes por el 50% del valor de tasación o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos".
Pues bien, la Sección Segunda de la Audiencia Provincial de Navarra, por Auto nº 111/2010 de fecha 17 de diciembre, impone a una entidad acreedora la adjudicación del bien hipotecado por la cantidad que se le debe por todos los conceptos, confirmando la resolución que declara "no haber lugar a la continuación del procedimiento de ejecución por las cantidades que la parte ejecutante solicita en su escrito de fecha 16 de octubre de 2009, dejando la vía de ejecución por las cantidades que en su día puedan resultar de la tasación de costas y liquidación de intereses que se practique".
Considera la segunda instancia que no se puede calificar como abuso de derecho la elección del acreedor de adjudicarse el bien por el cincuenta por cien del valor de tasación, puesto que la ley procesal lo permite, tal y como se ha expuesto en el precedente, pero que "el valor de la finca, no obstante el resultado de la subasta, es suficiente para cubrir el principal de la deuda reclamada e incluso encontrándose por encima de dicho principal, siendo circunstancial el que la subasta, al haber resultado desierta tan solo sea adjudicada por el 50% de su valor de tasación".
Continúa la resolución comentada que "moralmente es rechazable que se alegue para intentar continuar la ejecución, la pérdida de valor de la finca que servía de garantía de préstamo, que no se hubiera concedido, que fue fijado por la entidad bancaria ahora ejecutante, o cuanto menos aceptado, siendo que dicha pérdida de valor es directamente achacable a la crisis económica, fruto de la mala praxis del sistema financiero del que resultan protagonistas las entidades bancarias".
Desconoce la Sala que el valor de una cosa, como es el caso de los bienes inmuebles, además, está sujeto a oscilaciones en el tiempo, según las circunstancias del mercado en función de los parámetros generales de la economía, como los tipos de interés, la tasa de ahorro, el aumento o disminución de la población en el lugar de situación del inmueble, etc. Y todo ellos sin contar con la posibilidad de mutaciones en la situación física o jurídica de la finca durante el periodo intermedio entre la constitución de la hipoteca y su ejecución (construcciones sobre un solar, mejoras o deterioros sobre una finca ya construida, la descalificación de una vivienda de protección oficial...)
Factores que no sólo resultan posibles sino incluso probables, teniendo en cuenta que los contratos u obligaciones garantizados con hipoteca inmobiliaria suelen ser de larga duración, especialmente en los casos de los préstamos de financiación de vivienda.
Por otro lado, la Audiencia de Navarra olvida en la resolución analizada un elemento clave en nuestro sistema hipotecario: la Responsabilidad Hipotecaria o la cantidad máxima a que estaría efecto el bien hipotecado, constituida por el principal, intereses ordinarios e intereses de demora, y de la que ha de responder el deudor con todos sus bienes, presentes y futuros, tal y como exige el artículo 1911 del Código Civil, siendo éste el principio básico de la responsabilidad patrimonial.
Es decir, si con la subasta del bien hipotecado que sirve de garantía para el pago del principal, intereses ordinarios y de demora, no es suficiente cubrir la deuda, debe responder el deudor por el resto de la deuda, en base a la obligación personal contraída, con todos sus bienes.
En definitiva, lo que la Audiencia Provincial ha acordado es obligar a la entidad bancaria ejecutante a aceptar lo que se conoce como "dación en pago", figura jurídica consistente en que, llegado el momento del cumplimiento de una obligación, el deudor ofrece a su acreedor una prestación distinta de la inicialmente pactada, aceptándola éste último y quedando así pagada la deuda, siendo necesario en todo caso, la concurrencia de voluntades entre las partes.
Siguiendo el proceso su cauce legal, éste desemboca en la subasta del bien hipotecado, acto procesal en el que pueden concurrir postores o no. Para este segundo caso, el artículo 671 de la precitada norma determina que "Si en el acto de la subasta no hubiese ningún postor, podrá el acreedor pedir la adjudicación de los bienes por el 50% del valor de tasación o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos".
Pues bien, la Sección Segunda de la Audiencia Provincial de Navarra, por Auto nº 111/2010 de fecha 17 de diciembre, impone a una entidad acreedora la adjudicación del bien hipotecado por la cantidad que se le debe por todos los conceptos, confirmando la resolución que declara "no haber lugar a la continuación del procedimiento de ejecución por las cantidades que la parte ejecutante solicita en su escrito de fecha 16 de octubre de 2009, dejando la vía de ejecución por las cantidades que en su día puedan resultar de la tasación de costas y liquidación de intereses que se practique".
Considera la segunda instancia que no se puede calificar como abuso de derecho la elección del acreedor de adjudicarse el bien por el cincuenta por cien del valor de tasación, puesto que la ley procesal lo permite, tal y como se ha expuesto en el precedente, pero que "el valor de la finca, no obstante el resultado de la subasta, es suficiente para cubrir el principal de la deuda reclamada e incluso encontrándose por encima de dicho principal, siendo circunstancial el que la subasta, al haber resultado desierta tan solo sea adjudicada por el 50% de su valor de tasación".
Continúa la resolución comentada que "moralmente es rechazable que se alegue para intentar continuar la ejecución, la pérdida de valor de la finca que servía de garantía de préstamo, que no se hubiera concedido, que fue fijado por la entidad bancaria ahora ejecutante, o cuanto menos aceptado, siendo que dicha pérdida de valor es directamente achacable a la crisis económica, fruto de la mala praxis del sistema financiero del que resultan protagonistas las entidades bancarias".
Desconoce la Sala que el valor de una cosa, como es el caso de los bienes inmuebles, además, está sujeto a oscilaciones en el tiempo, según las circunstancias del mercado en función de los parámetros generales de la economía, como los tipos de interés, la tasa de ahorro, el aumento o disminución de la población en el lugar de situación del inmueble, etc. Y todo ellos sin contar con la posibilidad de mutaciones en la situación física o jurídica de la finca durante el periodo intermedio entre la constitución de la hipoteca y su ejecución (construcciones sobre un solar, mejoras o deterioros sobre una finca ya construida, la descalificación de una vivienda de protección oficial...)
Factores que no sólo resultan posibles sino incluso probables, teniendo en cuenta que los contratos u obligaciones garantizados con hipoteca inmobiliaria suelen ser de larga duración, especialmente en los casos de los préstamos de financiación de vivienda.
Por otro lado, la Audiencia de Navarra olvida en la resolución analizada un elemento clave en nuestro sistema hipotecario: la Responsabilidad Hipotecaria o la cantidad máxima a que estaría efecto el bien hipotecado, constituida por el principal, intereses ordinarios e intereses de demora, y de la que ha de responder el deudor con todos sus bienes, presentes y futuros, tal y como exige el artículo 1911 del Código Civil, siendo éste el principio básico de la responsabilidad patrimonial.
Es decir, si con la subasta del bien hipotecado que sirve de garantía para el pago del principal, intereses ordinarios y de demora, no es suficiente cubrir la deuda, debe responder el deudor por el resto de la deuda, en base a la obligación personal contraída, con todos sus bienes.
En definitiva, lo que la Audiencia Provincial ha acordado es obligar a la entidad bancaria ejecutante a aceptar lo que se conoce como "dación en pago", figura jurídica consistente en que, llegado el momento del cumplimiento de una obligación, el deudor ofrece a su acreedor una prestación distinta de la inicialmente pactada, aceptándola éste último y quedando así pagada la deuda, siendo necesario en todo caso, la concurrencia de voluntades entre las partes.
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