viernes, 30 de agosto de 2013

NOVEDADES LEGISLATIVAS PARA LA AGRICULTURA



Este verano de 2013 nos trae novedades, por distintas vías, para la regulación del mundo agrario.
Por un lado la Generalitat Valenciana publicó el pasado 31 de julio la Ley 3/2013 de los Contratos y otras Relaciones Jurídicas Agrarias. Y a su vez, el BOE de 3 de agosto, nos trajo dos nuevas leyes, la Ley 12/2013 de medidas para mejorar el funcionamiento de la cadena alimentaria, y la Ley 13/2013 de fomento de la integración de cooperativas y de otras entidades asociativas de carácter agroalimentario.
La Ley valenciana 3/2013 ha traído a texto legal figuras tradicionales de la contratación en el campo valenciano, como es la “venda a ull” y la “venda al pes o per arrobat”. Creo que es una acertada política plasmar en leyes tradiciones jurídicas valencianas, por cuanto son usos que, reforzados por un texto legal, se reconducen y ayudan a proteger la posición contractual del más débil, el agricultor.  Con ello ha regulado el papel que realizan el corredor y el “alfarrassador”, recogiendo así prácticas inveteradas que merecen ese reconocimiento. De paso revisa la regulación de los arrendamientos históricos valencianos, acomodándola a las sentencias que han venido dictando los tribunales. Dedica asimismo un título a un tema con menor trascendencia, la regulación de los censos  que aun queden en nuestra Comunidad. Y, finalmente, recoge una práctica tradicional de nuestros campos, los trabajos de buena vecindad, dando cuerpo legal al conocido como “dret a tornallom”, iniciativa legislativa que va dirigida a evitar confusiones sobre estos trabajos mutuos que se prestan en muchos campos valencianos.
La Ley estatal 12/2013 inicia un proceso de regulación de funcionamiento de la cadena de contratación en el sector alimentario. Pretende mejorar la competitividad en el sector, pero también fortalecer al sector productor y conseguir u mayor equilibrio y transparencia en las relaciones comerciales. Para ello regula especialmente los llamados “contratos alimentarios” que a partir de ahora se deberán someter a los requisitos establecidos en dicha Ley. Prohíbe determinadas prácticas comerciales abusivas. Y Regula la creación de un Código de Buenas Prácticas en la Contratación Alimentaria. Establece un Observatorio de la cadena Alimentaria que deberá efectuar un seguimiento tanto del funcionamiento de este mercado, como de los precios. Y establece una regulación de infracciones y sanciones en la contratación alimentaria. Todo ello con una modificación de la normativa reguladora de las Organizaciones interprofesionales agroalimentarias.
Finalmente la Ley estatal 13/2013 presenta un conjunto de medidas con la intención de fomentar procesos de integración de cooperativas y de otras entidades asociativas de carácter agroalimentario. Para ello regula la figura de las Entidades Asociativas Prioritarias, que tendrán preferencia para la obtención de ayudas públicas en este sector. Esta Ley plantea un reto a un sector muy atomizado que debe dar pasos para integrarse y lograr mejores instrumentos societarios para defender las necesidades de los productores. Debe ser el banderazo de salida para procesos de integración que pueden ser tanto plenamente formales (procesos de fusión) como manteniendo personalidades jurídicas locales (a través de cooperativas de segundo grado y otras formas asociativas), pero que en todo caso deberán responder a un pleno compromiso de puesta en común de la totalidad de la producción.

jueves, 11 de julio de 2013

LA NUEVA REFORMA DE LA LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL

El pasado 28 de junio entró en vigor la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración, y renovación urbanas. Entre los textos legales que son objeto de modificación figura la Ley de Propiedad Horizontal, haciendo especial hincapié en el sistema de adopción de acuerdos por parte de las juntas de propietarios, materia siempre controvertida y que ha sido objeto ya de diversas redacciones.
Las líneas fundamentales de la reforma son las siguientes:
 • Ampliación del ámbito de aplicación de la ley.- 
El artículo 2 de la Ley amplía el ámbito de aplicación de la misma a las entidades urbanísticas de conservación y a las subcomunidades, entendiendo por tales las constituidas por propietarios que disponen, en régimen comunitario y para su uso y disfrute exclusivo, de elementos o servicios comunes dotados de unidad e independencia funcional o económica. 
En los últimos años, esta forma de comunidad ha sido frecuente en inmuebles destinados a plazas de aparcamiento o garaje, cuyo uso resulta independiente de la vivienda o local existente en el mismo edificio o en otro anejo. La progresiva aparición de complejos inmobiliarios dotados de instalaciones deportivas o de ocio y cuyo uso y disfrute pudiera limitarse, por ejemplo, a los propietarios de viviendas excluyendo a los de locales de negocio o, a la inversa, ampliarse a personas ajenas a la comunidad de viviendas y/o locales, podría ser otro ejemplo de subcomunidad.
 • Créditos preferentes a favor de la Comunidad.-
 Importante aspecto de la reforma. Se amplían de uno a TRES los años en los que un crédito de la comunidad, derivado de la obligación de contribuir al sostenimiento de los gastos generales del edificio, tiene la condición de preferente. En consecuencia, quien compra una vivienda o local de negocio debe saber que el inmueble adquirido responde de las deudas con la comunidad de propietarios hasta el límite de la parte vencida de la anualidad en la que tenga lugar la adquisición y los tres años anteriores. 
 • Actuaciones obligatorias que no requieren autorización de la junta de propietarios.-
 Sin duda, uno de los ítems de la reforma y que acarreará polémica e intensos debates en las juntas de propietarios. Y es que, a tenor de lo dispuesto por la nueva redacción del artículo 10 LPH, NO requerirán acuerdo previo de las juntas de propietarios y, por tanto, serán obligatorias las siguientes actuaciones: 
- Además de las obras necesarias para el adecuado sostenimiento y conservación del inmueble y los servicios e instalaciones comunes (ya contemplada en la anterior redacción), aquellos trabajos y obras relativos al ornato y los que vengan impuestos por la Administración por razón del deber legal de conservación. 
 - Obras y actuaciones que garanticen la adecuada accesibilidad al inmueble; las requeridas por propietarios en cuya vivienda o local vivan, trabajen o presten servicios voluntarios personas con discapacidad o mayores de setenta años. Se incluye la mención expresa a la instalación de rampas y ascensores y se aclara que el hecho de que el coste de las obras exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes (una vez descontadas las subvenciones públicas) no eliminará el carácter obligatorio de las mismas.
 - Ocupación de elementos comunes del inmueble durante el tiempo que duren las precedentes obras. Otra de las novedades de la nueva redacción de este precepto.
 - Construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración estructural o de fábrica del edificio o de las cosas comunes y Constitución de un complejo inmobiliario, en caso de rehabilitación o regeneración y renovación urbanas.
 - División material de pisos o locales y sus anejos, aumento o disminución de su superficie por agregación o segregación, en caso de rehabilitación o renovación y regeneración urbanas. 
A excepción del último grupo de actuaciones, todas las demás serán costeadas por todos los propietarios, si bien la Junta determinará la distribución y forma de pago de la derrama. 
Actuaciones que requerirán autorización administrativa previa.- 
- Constitución y modificación del denominado “complejo inmobiliario”, consistente en aquella propiedad inmobiliaria en la que se distingan elementos privativos de titularidad exclusiva y elementos comunes cuya titularidad corresponda, porcentualmente, a quienes en cada momento sean titulares de los elementos privativos.
 - Previa aprobación en Junta por las tres quintas partes del total de los propietarios que representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, la división material de pisos o locales y sus anejos para formar otros más reducidos e independientes; aumento de superficie por agregación de colindantes o disminución por segregación de alguna parte; construcción de nuevas plantas, cerramiento de terrazas y modificación de la envolvente para mejorar la eficiencia energética. En este segundo caso, los propietarios afectados tendrán derecho a una indemnización a determinar de común acuerdo con la junta de propietarios, con la precitada mayoría de tres quintos. 
Régimen de adopción de acuerdos. 
- Sin duda, la modificación más importante afecta al artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal, que pasa de tener cuatro a once apartados. A destacar: - Se especifica que la unanimidad para la adopción de acuerdos que impliquen aprobación o modificación del título constitutivo o estatutos de la Comunidad deberá ser doble: de propietarios y de cuotas de participación.
 - Requieren el voto favorable de tres quintas partes de propietarios que representen las tres quintas partes de las cuotas de participación: los acuerdos para realizar innovaciones, nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos ni exigibles para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, siempre que la cuota de instalación exceda de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes. 
 - Requerirán el voto favorable de un tercio de propietarios que representen un tercio de las cuotas de participación: los acuerdos para la instalación y adaptación de infraestructuras comunes para el acceso a los servicios de telecomunicación; instalación de sistemas comunes o privativos de aprovechamiento de energías renovables o de infraestructuras para acceder a nuevos suministros energéticos colectivos; establecimiento o supresión de los servicios de portería, conserjería o vigilancia; arrendamiento de elementos comunes y establecimiento o supresión de equipos o sistemas que tengan por finalidad mejorar la eficiencia energética o hídrica del inmueble.
 - Requerirán mayoría simple de propietarios que representen mayoría de cuotas de participación: los acuerdos para la realización de obras o establecimiento de servicios comunes que tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o la movilidad de las personas con discapacidad; en todo caso, el establecimiento del servicio de ascensor; igualmente, el resto de acuerdos sobre materias no especificadas anteriormente. 
En definitiva, una reforma encaminada a agilizar la vida de las Comunidades de Propietarios, especialmente en lo que concierne a la adopción de acuerdos relativos a actuaciones que, aún afectando al título constitutivo o a los estatutos, compete realmente autorizar o exigir a la Administración y que, anteriormente, requerían unanimidad o mayorías muy cualificadas.

martes, 18 de junio de 2013

EL NUEVO MARCO NORMATIVO DE LOS ARRENDAMIENTOS URBANOS



El pasado 6 de junio entró en vigor la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado de alquiler de viviendas. En dicho texto legal son objeto de modificación las vigentes leyes de arrendamientos urbanos y de enjuiciamiento civil.
Destacamos, como más relevantes, los siguientes aspectos prácticos de la reforma:
MODIFICACIÓN DE LA LEY DE ARRENDAMIENTOS URBANOS
·         Contratos de arrendamiento de vivienda.-
La reforma apuesta por la priorización de la voluntad de las partes (antes había que someterse a normas de aplicación imperativa) dentro del marco normativo del título II de la ley.           
-       DURACIÓN MÍNIMA: Se reduce la duración mínima de los contratos a TRES AÑOS (un año inicial más dos de prórroga), a diferencia de la regulación  anterior que era de cinco años.
-       EXCEPCIÓN A LA PRÓRROGA OBLIGATORIA: el propietario podrá recuperar la vivienda para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o adopción o para el cónyuge en casos de separación, divorcio o nulidad, una vez transcurrida la primera anualidad, siempre que lo comunique con un mínimo de dos meses de antelación a la fecha en que vaya a necesitar el inmueble.   
-       PRÓRROGA TÁCITA: Se reduce dicha prórroga de tres a un año, y tiene lugar una vez cumplidos los tres primeros años de contrato y si ninguna de las partes notifica a la otra su voluntad de no renovar el contrato con una antelación mínima de treinta días a dicha fecha.
-       NOTIFICACIONES ENTRE PARTES: se introduce la novedad de permitir comunicaciones a direcciones electrónicas, siempre que exista certeza de la autenticidad, envío y recepción de la comunicación.
-       DESISTIMIENTO DEL ARRENDATARIO: una vez transcurridos seis meses de vigencia del contrato y con independencia de la duración contractual pactada, el arrendatario podrá desistir del arrendamiento siempre que lo comunique a la propiedad con una antelación mínima de treinta días. En tal caso, cabe la posibilidad de que las partes pacten una indemnización para el arrendador equivalente a una mensualidad de renta por cada año que reste para la finalización del contrato o, en su caso, la parte proporcional correspondiente si restara menos de un año para la expiración del contrato. Pero hay que resaltar que esta indemnización no es obligatoria sino que debe ser pactada expresamente.
-       ENAJENACIÓN DE LA VIVIENDA ARRENDADA: quien compre una vivienda arrendada sólo quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador y, por tanto,  a respetar el contrato de arrendamiento si este se hallase inscrito en el Registro de la Propiedad con anterioridad a la transmisión de la finca.
-       ACTUALIZACIÓN DE LA RENTA DE ALQUILER: una de las novedades de la ley es que la renta de alquiler se actualice en los términos que pacten las partes y no obligatoriamente con arreglo al incremento o disminución que hubiera sufrido en la anualidad anterior el índice de Precios de Consumo., sistema de actualización que se aplicará en defecto de aquél pacto. 
-       MODO DE PAGO DE LA RENTA: se introduce la posibilidad de que la obligación de pago de la renta se pueda reemplazar, total o parcialmente y durante un plazo determinado, por la realización de obras de reforma o rehabilitación pactadas con la propiedad.
-       RESOLUCIÓN DE ARRENDAMIENTOS INSCRITOS EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD: tratándose de este tipo de arrendamientos, si se hubiera estipulado en el contrato que este quedará resuelto por falta de pago de la renta con la obligación de restituir inmediatamente el inmueble, la resolución tendrá lugar de pleno derecho mediante requerimiento notarial o judicial instando al pago o cumplimiento y sin que medie contestación en los diez días hábiles siguientes o se conteste aceptando la resolución.
-       ARRENDAMIENTOS PREEXISTENTES: los contratos de arrendamiento sometidos a la ley del 94 continuarán rigiéndose por su régimen jurídico, si bien, por expreso acuerdo de las partes, podrán adaptarse al nuevo régimen jurídico.

·         Contratos de arrendamiento para uso distinto de vivienda.-   
La única novedad es que se incorpora, como causa de resolución de los contratos, la realización de daños causados dolosamente en la finca o de obras no consentidas por el arrendador cuando el consentimiento de este sea necesario, anteriormente aplicable sólo a los arrendamientos de vivienda.
MODIFICACIÓN DE LA LEY DE ENJUICIAMIENTO CIVIL
La presente modificación pretende agilizar los procedimientos de desahucio, si bien la reforma reviste un carácter más técnico que práctico. Eso sí, no se aplica a los procesos judiciales actualmente en trámite. Se introducen las siguientes reformas procesales de interés:
1ª) Adelanta el señalamiento del lanzamiento de la vivienda o local de negocio al momento en el que el arrendatario no haya atendido el requerimiento de pago o no comparezca en el procedimiento para oponerse o allanarse al mismo. Por tanto, ya no será necesario que el demandante, en estos casos, inste la ejecución.
2ª) Se amplía la no necesidad de publicar edictos en el Boletín Oficial de la Comunidad Autónoma o del Estado a los procesos de desahucio en los que se acumule la acción de reclamación de rentas y cantidades debidas. Hasta ahora sólo era en procedimientos en los que la Sentencia no tenga efectos de cosa juzgada.
3ª) En el acto material del lanzamiento y con el fin de evitar demoras bastará la presencia de un único funcionario, quien podrá solicitar el auxilio de la fuerza pública.
Finalmente, resaltamos también que la reforma crea el Registro de Sentencias firmes de impagos de rentas de alquiler, cuya finalidad es ofrecer públicamente información sobre la identidad de las personas condenadas por sentencia firme en procedimientos de desahucio, información que será suministrada a este Registro por los secretarios judiciales.

viernes, 16 de noviembre de 2012

MEDIDA TEMPORAL Y EXCEPCIONAL DE SUSPENSION DE LOS LANZAMIENTOS



Hoy, día 16 de noviembre de 2012, entra en vigor las medidas urgentes para reforzar la protección a los deudores hipotecarios recogidas en el Real Decreto-ley 27/2012, de 15 de noviembre (BOE núm. 276, Viernes 16 de noviembre de 2012).

El objeto fundamental de la norma es la suspensión,  previa acreditación de unas circunstancias tasadas, de los lanzamientos de las viviendas habituales hipotecadas a los deudores hipotecarios, cuando quien se hubiera adjudicado la misma tanto en un procedimiento judicial o extrajudicial de ejecución hipotecaria, sea el propio acreedor o persona que actúe por su cuenta, durante un plazo máximo de dos años.

Hemos de resaltar que la norma en modo alguno altera el procedimiento de ejecución hipotecaria y en consecuencia, los procedimientos en curso a fecha de hoy deben de seguir su tramitación normal hasta el momento procesal de la toma de posesión del inmueble. Es decir, si que habrá celebración de  la subasta  de la vivienda habitual hipotecada y si es un tercero, que no actúa en nombre del acreedor, el que se adjudica la vivienda, esta norma no es de aplicación.

También, hemos de decir, que sólo se suspenden los lanzamientos derivados de adjudicaciones en ejecuciones hipotecarias, no así cuando el lanzamiento sea consecuencia de la subasta de la vivienda habitual embargada por el impago de otras deudas.

En primer lugar, hemos de destacar la temporalidad de la medida y su carácter no inmediato.

Se suspenderá en cualquier momento el procedimiento judicial o extrajudicial (es decir, las ejecuciones hipotecarias que se realizan ante Notario) y antes de que se lleve a cabo la ejecución del lanzamiento, durante dos años a constar desde el 16 de noviembre de 2012, es decir hasta el 16 de noviembre de 2014, y respecto de todos los procedimientos de ejecución hipotecaria que se hubieran iniciado a la entrada en vigor de la citada norma.

La suspensión no es inmediata ya que es necesario que el deudor hipotecario mediante solicitud ante el Juzgado que conozca del procedimiento de ejecución hipotecaria o ante el Notario que conozca del procedimiento extrajudicial, presente una serie de documentos que acrediten las circunstancias, tasadas en la norma, y que se resumen en dos, la primera de tipo subjetivo, es decir, que el deudor se halle en uno de los supuestos de especial vulnerabilidad y la segunda de tipo objetivo, que son las económicas.

La norma enumera  como colectivos sociales en los que concurre el requisito subjetivo de especial vulnerabilidad, las familias numerosas, la unidad familiar monoparental con dos hijos a su cargo,  la unidad familiar de la que forme parte un menor de tres años, o tenga algún miembro discapacitado o dependiente, o en las que el deudor hipotecario se encuentre en situación de desempleo y haya agotado las prestaciones sociales, o en la que exista una victima de violencia de genero.

Junto con la concurrencia del requisito subjetivo de “especial vulnerabilidad”, debe concurrir y acreditarse las siguientes circunstancias económicas:

1) Que el conjunto de los ingresos de los miembros de la unidad familiar no supere el límite de tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples (IPREM). La norma entiende como unidad familiar a estos efectos al deudor, su cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita y los hijos, con independencia de su edad, que residan en la vivienda hipotecada, incluyendo los vinculados por una relación de tutela, guarda o acogimiento familiar. En consecuencia, el conjunto de ingresos no puede superar el límite de tres veces del IPREM para el 2012 que es: 532,51€ mensuales, 6.390,13€ anuales (en 12 pagas).  

IPREM2012 

LIMITE

MENSUAL
532,51 €
1.597,53 €
ANUAL 12 PAGAS
6.390,13 €
19.170,39 €








2) Que en los cuatro años anteriores al momento de la solicitud, la unidad familiar haya sufrido una alteración significativa de las circunstancias económicas, es decir que el esfuerzo que representa la carga hipotecaria sobre la renta familiar se haya multiplicado al menos 1,5.
3) Que la cuota hipotecaria sea superior al 50% de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar.
4) Que se trate de un crédito o préstamo con hipoteca que grave la única vivienda en propiedad del deudor y concedido para la adquisición de la misma. Por lo que, si la hipoteca garantiza un préstamo o crédito concedido para la adquisición de una segunda vivienda, o para la actividad empresarial, o para el consumo,.etc la medida no es aplicable, ni tampoco cuando el deudor tenga otra vivienda.

La finalidad de esta norma es que durante estos dos años de suspensión temporal y excepcional de los lanzamientos, el deudor hipotecario haya superado la situación de dificultad económica, pero nada dice sobre la posibilidad regulada en la Ley de Enjuiciamiento Civil  de continuar con la ejecución dineraria subsiguiente para el cobro del resto del crédito no cubierto con la subasta del bien hipotecado, que sigue devengando intereses de demora al tipo pactado en la escritura.

viernes, 2 de noviembre de 2012

EL ANTEPROYECTO DE LEY DE INTEGRACION DE COOPERATIVAS



El “Anteproyecto de Ley de fomento de la integración de cooperativas y de otras entidades asociativas de carácter agroalimentario” supone un importante paso para la reordenación de las estructuras productivas agrarias. Estamos viviendo una crisis económica muy profunda, pero en el campo se puede escuchar a los productores agrarios decir que ellos están en crisis desde mucho tiempo antes. La situación de los productores agrarios, particularmente en la comunidad valenciana, es muy preocupante. Las cooperativas agrarias están atomizadas y sus estructuras resultan insuficientes para alcanzar precios adecuados para los productores. Las actuales organizaciones de segundo grado, aunque aportan un importantísimo grado de mejora a la situación, se enfrentan siempre a la posible deslealtad de las propias cooperativas de primer grado que ocasionalmente aprovechan oportunidades puntuales para vender por fuera su producción, empujadas a ello por la necesidad de obtener liquidaciones mínimamente dignas (o más bien, lo menos indignas posible) para los socios. Los propios socios productores entran o salen de las cooperativas, o excluyen parte de sus campos mediante titularidades familiares u otras estratagemas, ante las dudas acerca de donde obtendrán mejor resultado para su producción.
Las cooperativas se formaron para que el productor no estuviese a merced del gran comerciante. Pero se ha alcanzado tal complejidad en el mercado que parece que sólo el gran comerciante pueda llegar a pagar un precio digno por una producción, pero, eso sí, no por toda la producción. En consecuencia nos encontramos con que una venta de la producción de un campo bien cuidado, que produce las variedades adecuadas y de calidad, puede encontrar en el comerciante privado su mejor salida, pero evidentemente el productor no tiene garantías de que eso vaya a ser así siempre ni, mucho menos, con toda su producción. Si se va a la cooperativa aspira a que, en principio, toda su producción tenga una salida u otra, aunque eso pueda suponer precios menores. Las cooperativas, muy atomizadas, no pueden competir con el gran comerciante en un mercado muy tensionado pues el mercado europeo (destino prioritario de nuestra producción) resulta accesible para la producción frutícola de cualquier parte del mundo, merced a las facilidades de transporte. Se ha convertido en un mercado extremadamente competitivo, dado el precio de la mano de obra de determinados países de origen y también el tamaño y posibilidades de mecanización de las explotaciones. Consecuencia de ello es que el comerciante, aunque pueda pagar mejor que las cooperativas, también paga precios bajos, para reducir sus costes y entrar en competitividad en aquél mercado, y las cooperativas, en peor condición de competitividad, y peor relación calidad-eficiencia, acaban padeciendo la obligación de liquidar a sus socios precios irrisorios o incluso, como ha llegado a suceder, liquidaciones negativas.
En este entorno ¿qué pretende la nueva ley?. Nuestra producción agrícola sobrevive en muchos casos gracias a las ayudas públicas que se han venido recibiendo. La nueva Ley pretende condicionar la recepción de las ayudas a procesos de concentración en el entorno cooperativo agrario que ayuden a salvar las reticencias existentes. Ello lo enfoca en tres frentes:
1.- Con la creación de la figura de las ENTIDADES ASOCIATIVAS PRIORITARIAS. Están tendrán ámbito de actuación supra-autonómico, lo que ya nos da una idea de la dimensión que deberán tener. Serán por tanto grandes operadores, pero añaden una cualificación muy importante: deberán llevar a cabo la comercialización conjunta de la totalidad de la producción aportada por las entidades asociativas y los productores que la integren. Y esta obligación se refuerza con la obligación de que los productores, estén asociados directamente o a través de otras entidades asociativas, deberán tener la obligación de entregar la totalidad de su producción para su comercialización en común. Se pone coto a la infidelidad, de modo que o estás dentro o estás fuera, no a medias. Además, para asegurar que sean operadores que tienen capacidad de competir, deberán reunir la característica de facturar un mínimo que se determinará reglamentariamente. Por tanto estamos hablando de grandes entidades dedicadas a la comercialización, y empiezan a surgir preguntas que habrá que aclarar una vez se desarrolle la norma como, por ejemplo, si una entidad asociativa prioritaria tiene que alcanzar el mínimo en todas y cada una de las producciones a las que dedique su actividad, lo que obligaría tal vez a la especialización.
Las ayudas y subvenciones en las que tendrán preferencia estas entidades serán las destinadas a:
a)    Inversiones materiales o inmateriales destinadas a mejorar procedimientos de gestión y comercialización
b)    Actividades formativas y de cooperación
c)     Contratación de pólizas asociativas de seguros y coberturas específicas en Seguros Agrarios Combinados
d)    Internacionalización, promoción e I+D+i
e)    Acceso preferente a líneas ICO
f)     Actuaciones de los Programas de Desarrollo Rural
g)     Otras ayudas de las que puedan ser beneficiarias
2.- El segundo frente se centra en aquellas entidades que a su vez se integren en las entidades asociativas reconocidas como prioritarias. Aquí bajamos del escalón del “comercializador” (que es al que se le declarará “prioritario”), al escalón del “transformador” (los almacenes), que para tener también derecho a ese trato preferencial, deberá estar integrado en una entidad asociativa prioritaria. Esto va a suponer que las cooperativas de base prescindan de “comerciales”, por cuanto van a tener que comercializar toda su producción a través de la entidad “prioritaria”, puesto que si no lo hacen, se quedarán sin subvenciones. Estas entidades pueden tener en principio cualquier dimensión; por tanto, las cooperativas locales pueden subsistir, pero como meros almacenes de transformación. Ello debería conllevar que las “entidades prioritarias” marquen a sus entidades asociadas la política de inversiones e instalaciones, para alcanzar la eficiencia y calidad adecuadas en la fase de transformación y tratamiento de la producción, por lo que muchas organizaciones acabarán por perder su sentido al requerirse la concentración de almacenes. Por tanto, también aquí se deberá producir un fenómeno de concentración cooperativa, lo que se puede alcanzar mediante cooperativas de segundo grado si se quiere mantener la personalidad por razones de otro tipo de instalaciones o servicios que realizan las cooperativas de base, o mediante la fusión de cooperativas.
Las subvenciones y ayudas preferentes para estas entidades serán en materia de:
a)    inversiones materiales o inmateriales destinadas a mejorar los procedimientos de gestión y transformación (fijémonos en la diferencia, aquí hablamos de transformación, en las de las prioritarias se habla de comercialización, dada la asignación de cada papel a cada tipo de entidad)
b)    acceso a actividades formativas, de asesoramiento y de asistencia técnica
c)     Contratación de pólizas asociativas de seguros y coberturas específicas en Seguros Agrarios Combinados
d)    Acceso a programas de  I+D+i y nuevas tecnologías
e)    Otras ayudas que se determinen reglamentariamente
3.-Finalmente el tercer frente que acomete la ley es el del productor. También en aquellos casos en los que existen ayudas directas a los productores tendrán preferencia los que estén integrados en entidades asociativas “prioritarias” o en entidades que se integren a su vez en éstas. Al productor se le obliga a que entregue toda su producción. A cambio tendrá preferencia en subvenciones y ayudas relacionadas con:
a)    adjudicación de superficies agrarias realizadas por las administraciones públicas
b)    contrataciones de seguros agrarios combinados
c)     acceso a actividades formativas
d)    mejora de estructuras agrarias de producción
e)    programas de ordenación de producciones agrarias
f)     asignación de cuotas o derechos en reservas nacionales
g)     actuaciones de I+D+i y nuevas tecnologías
h)    otras que se determinen reglamentariamente
Por tanto, se crean una serie de preferencias que pretenden estimular una estructura vertical en la que la comercialización quede reservada a grandes entidades “supra-autonómicas”, la elaboración pueda mantenerse en estructuras locales, comarcales o regionales que, en todo caso, deben renunciar a toda comercialización a favor de aquellas otras en las que se han de integrar, y en la que el productor encamine toda su producción a ese circuito.
¿Será suficiente esta norma? Puede ser un buen empujón, pero hay que asegurarse que el escalón productivo alcanza también sus dimensiones óptimas. La ley no le da a la entidad “prioritaria” el control sobre las entidades que la integran, por lo que habrá que trabajar para superar reticencias y que en la fase de “transformación”, también se produzca integración de almacenes. Aunque se ha dicho que los personalismos son los que han dificultado esas integraciones, si bien es cierto que en algunos casos puede ser así, ahí intervienen muchos factores a tratar: miembros de los consejos rectores que se enfrentan al problema humano de las plantillas que hay que redimensionar, recelos sobre la calidad de las instalaciones a las que hay que redirigir la producción, etc… Por tanto ahí hay que trabajar con mucha profesionalidad para llegar al convencimiento de los Consejos Rectores y lograr que el escalón de la transformación sea eficiente y de calidad.
También hay que acometer cambios en las propias explotaciones. Hay formas, con la tecnología moderna, en las que sin renunciar a la propiedad de la tierra se puede acometer la creación de explotaciones más grandes. La eficiencia en el campo es fundamental, pues sólo así la entidad prioritaria (responsable de la comercialización) podrá canalizar instrucciones eficientes para que la producción sea de la calidad demandada por el mercado y en el momento adecuado. La parcelación del campo valenciano es tremendamente improductiva, pero el derecho moderno y la tecnología actual nos puede permitir formas de acometer concentraciones respetuosas con el sentido de la propiedad del agricultor valenciano.
En Carrau Corporación tenemos vocación por trabajar en este redimensionamiento del sector productivo agrario valenciano. Nuestra experiencia en el sector cooperativo y disponer de profesionales en los ámbitos jurídico y económico que pueden cubrir todas las necesidades, nos sitúan ante la responsabilidad de colaborar activamente en este programa.